A well-planned holiday rental renovation an improve profitability, increase bookings and help your property maintain a more competitive nightly rate. Many owners postpone updating their accommodation for years because they see renovation purely as an expense. However, an outdated holiday rental can also cost you money.
In competitive destinations such as Nerja, guests can compare dozens of properties within minutes. Two apartments may be located in the same complex, have the same number of bedrooms and even share the same swimming pool, yet achieve very different results.
The kitchen, bathrooms, furniture, lighting, terrace and overall presentation can all influence a guest's booking decision.
So, before asking how much it costs to renovate a holiday rental, there is another question worth considering:
How much money could my property be losing because I have not updated it?
If you would also like to understand some of the other factors that influence the performance of a property, you can read our guide to holiday rentals on the Costa del Sol and the key factors that can improve profitability..
Can a holiday rental renovation increase profitability?
Renovating a property does not automatically guarantee higher income.
However, an updated holiday home may be in a much stronger position to compete against similar properties.
Improving a property can help to:
- create a better first impression;
- produce more attractive professional photographs;
- improve conversion on booking platforms;
- reduce the need for constant discounts;
- mprove the average nightly rate;
- attract guests willing to pay more;
- compete against newer properties;
- improve the overall guest experience.
The purpose of renovating a holiday rental should not simply be to make it look nicer.
The real objective should be to create a property that is more competitive and easier to market..
El huésped compara tu vivienda en pocos segundos
Actualmente, una persona que busca alojamiento en Nerja puede comparar decenas de propiedades en Booking.com, Airbnb, Google y diferentes páginas de alquiler vacacional.
Antes de reservar suele observar:
- ubicación;
- precio;
- fotografías;
- decoración;
- cocina;
- baños;
- terraza;
- piscina;
- climatización;
- WiFi;
- mobiliario;
- equipamiento;
- opiniones de otros huéspedes.
Muchas veces esta comparación se produce en apenas unos segundos.
Airbnb indica que las fotografías, la descripción y las reseñas se encuentran entre los elementos que los huéspedes priorizan cuando deciden qué alojamiento reservar. También destaca las imágenes de alta calidad como uno de los principales factores de decisión.
Esto significa que una vivienda no compite únicamente por ubicación.
También compite visualmente.
Un apartamento puede encontrarse en una excelente zona de Nerja y, aun así, recibir menos interés que otro cercano si este último ofrece una presentación mucho más actual.
Una vivienda desactualizada puede obligarte a competir por precio
Cuando una propiedad tiene dificultades para conseguir reservas, una reacción habitual es reducir la tarifa.
Sin embargo, el precio no siempre es el verdadero problema.
En ocasiones el huésped simplemente percibe que otra vivienda ofrece una mejor relación entre calidad y precio.
Imaginemos dos apartamentos similares.
El primero tiene:
- cocina actualizada;
- muebles actuales;
- pintura reciente;
- buena iluminación;
- terraza cuidada;
- fotografías profesionales.
El segundo mantiene mobiliario, cocina y decoración de hace quince o veinte años.
Aunque ambos tengan unas características parecidas, el segundo puede necesitar un precio inferior para resultar igual de atractivo.
Cuando esto sucede de forma continuada, la vivienda empieza a competir principalmente mediante descuentos.
Y ese puede ser uno de los principales costes de no actualizar una propiedad.
El verdadero coste de no reformar una vivienda vacacional
Una reforma puede suponer una inversión importante.
Pero también deberíamos analizar el coste de oportunidad de no realizarla.
Imaginemos que una vivienda actualizada consigue comercializarse de media a 150 € por noche.
Otra propiedad comparable necesita situarse alrededor de 125 € para competir.
La diferencia son únicamente 25 €.
Pero con 150 noches reservadas al año supondrían:
3.750 € de diferencia de ingresos anuales.
En cuatro años:
15.000 €.
Naturalmente, se trata solo de un ejemplo. Una reforma no garantiza una determinada subida del precio ni de ocupación.
El resultado depende de factores como:
- ubicación;
- temporada;
- demanda;
- capacidad;
- equipamiento;
- competencia;
- estrategia de precios;
- calidad de la gestión.
Pero permite visualizar algo que muchas veces pasa desapercibido:
no reformar también puede tener un coste económico.
La diferencia es que ese coste no llega en una sola factura. Aparece poco a poco en forma de noches sin reservar, descuentos o tarifas inferiores.
Las fotografías pueden dejar al descubierto una vivienda desactualizada
En alquiler vacacional, la primera impresión suele producirse a través de una pantalla.
El huésped todavía no conoce la propiedad.
Su decisión inicial depende fundamentalmente de lo que ve en el anuncio.
Por eso unas fotografías profesionales pueden mejorar mucho la presentación de un alojamiento.
Airbnb recomienda mostrar todas las estancias, aprovechar la luz natural y destacar las características y servicios más importantes. También señala que unas fotografías atractivas pueden ayudar a captar más atención dentro de los resultados de búsqueda.
Sin embargo, la fotografía también tiene límites.
Una buena foto puede aprovechar la luz o presentar mejor una estancia, pero no puede transformar una cocina muy antigua en una cocina actual.
Y unas fotografías de buena calidad incluso pueden hacer más visibles determinados elementos que han quedado desactualizados.
Por eso, estado de la vivienda, decoración y fotografía deben trabajar conjuntamente.
Qué priorizar en una reforma vivienda vacacional
A well-planned holiday rental renovation no significa necesariamente realizar una obra integral.
En muchos casos, pequeñas mejoras pueden producir un cambio importante en la percepción del alojamiento.
La clave está en detectar cuáles son los elementos que realmente están perjudicando su comercialización.
Pintura
Una vivienda recién pintada transmite sensación de limpieza, mantenimiento y cuidado.
Los tonos claros también suelen favorecer la luminosidad y funcionan especialmente bien en fotografía.
Iluminación
Una mala iluminación puede hacer que incluso una vivienda atractiva parezca más antigua.
Cambiar lámparas o puntos de luz puede transformar considerablemente una estancia con una inversión relativamente reducida.
Mobiliario
No siempre hay que reemplazar todos los muebles.
En ocasiones es suficiente retirar elementos excesivamente voluminosos, eliminar piezas que ya no aportan valor o sustituir algunos muebles concretos.
Cocina
La cocina suele ser uno de los lugares donde más fácilmente se percibe la antigüedad de una vivienda.
Pero actualizar una cocina tampoco implica necesariamente sustituirla completamente.
Cambiar tiradores, frentes, encimera, grifería o iluminación puede suponer una mejora considerable.
Baños
Los baños también influyen mucho en la percepción general de la propiedad.
Una mampara nueva, un mueble actualizado, un espejo, nueva iluminación o grifería pueden rejuvenecer el espacio sin necesidad de reformarlo completamente.
Terraza y espacios exteriores
En Nerja, una terraza puede convertirse en uno de los principales argumentos de venta de una propiedad.
Mesa, sillas cómodas, iluminación exterior o una pequeña zona de descanso pueden convertir un espacio desaprovechado en una de las fotografías más atractivas del alojamiento.
Reformar un apartamento turístico no significa gastar más
Una vivienda turística no debería reformarse exactamente igual que una residencia habitual.
Utilizar determinados materiales extremadamente caros o realizar cambios de diseño muy específicos no garantiza una mayor rentabilidad.
La reforma debería buscar un equilibrio entre:
diseño + durabilidad + mantenimiento + coste + atractivo comercial
Por eso la pregunta no debería ser:
¿Cómo puedo hacer mi vivienda más lujosa?
Sino:
¿Qué mejoras va a valorar realmente mi futuro huésped?
Esta misma lógica forma parte de una correcta estrategia de gestión y rentabilidad del alquiler vacacional: invertir en aquello que realmente mejora la posición de la vivienda en el mercado.
Cómo saber si tu vivienda necesita una reforma
Hay varias señales que pueden indicar que ha llegado el momento de revisar la propiedad.
Consigues menos reservas que viviendas similares
Si otras viviendas de la misma zona y características parecidas consiguen mejores resultados, conviene estudiar las diferencias.
El estado de la propiedad no será siempre la única causa, pero puede ser uno de los factores.
Necesitas aplicar descuentos constantemente
Realizar promociones puntuales forma parte de una estrategia normal de revenue management.
El problema aparece cuando una propiedad únicamente consigue reservas si es claramente más barata que sus competidores.
Los huéspedes mencionan siempre los mismos problemas
Las opiniones pueden proporcionar información muy valiosa.
Especialmente cuando aparecen repetidamente comentarios relacionados con:
- mobiliario;
- colchones;
- cocina;
- baños;
- decoración;
- iluminación;
- equipamiento.
Las fotografías parecen antiguas frente a la competencia
Una prueba muy sencilla consiste en buscar diez alojamientos similares en tu zona.
Después compara tu propiedad directamente con ellos.
Pregúntate:
si nunca hubiese visto ninguna de estas viviendas, ¿cuál reservaría?
La respuesta puede ser bastante reveladora.
Antes de realizar una reforma vivienda vacacional, analiza los datos
Antes de realizar una well-planned holiday rental renovation, conviene estudiar qué está ocurriendo realmente con la propiedad.
No todas las viviendas necesitan las mismas mejoras.
Analiza primero:
- ocupación;
- precio medio por noche;
- reseñas;
- comentarios negativos;
- competencia;
- fotografías;
- periodos con menor demanda;
- características de los huéspedes.
Puede ocurrir que solamente sea necesario actualizar la decoración.
Quizá sea la cocina la que esté perjudicando la percepción general.
O puede que una terraza desaprovechada necesite únicamente mobiliario nuevo para convertirse en uno de los principales argumentos del anuncio.
Lo importante es detectar primero el problema y después invertir.
Una reforma puede ayudarte a mejorar el precio por noche
La rentabilidad de un alquiler vacacional no depende únicamente de conseguir más reservas.
También depende del precio medio que la propiedad es capaz de mantener.
Una vivienda actualizada y correctamente presentada puede tener una mayor capacidad para competir por valor en lugar de hacerlo solamente por precio.
Airbnb explica que el precio competitivo y la calidad del alojamiento influyen en la posición de los anuncios dentro de sus resultados de búsqueda y que las propiedades que ofrecen una mejor relación calidad-precio tienden a posicionarse mejor.
Esto puede resultar especialmente importante durante:
- verano;
- Semana Santa;
- Navidad;
- puentes;
- periodos de alta demanda;
- reservas realizadas con mucha antelación.
Una pequeña diferencia en el precio medio diario puede convertirse en una cantidad significativa cuando se multiplica por todas las noches reservadas durante el año.
Actualizar la vivienda también puede ayudar durante el invierno
Las necesidades del huésped que permanece en Nerja durante uno o varios meses son diferentes a las del turista que viene una semana en agosto.
Para largas estancias pueden resultar especialmente importantes:
- cocina funcional;
- buen WiFi;
- sofá cómodo;
- climatización;
- espacio para trabajar;
- lavadora;
- almacenamiento;
- buena iluminación;
- terraza soleada.
Esto significa que determinadas mejoras pueden ayudar a que una propiedad resulte atractiva para diferentes perfiles de cliente y no dependa exclusivamente del verano.
¿Cuánto invertir en una reforma para alquiler vacacional?
No existe una cantidad válida para todas las viviendas.
Antes de decidir la inversión deberían analizarse:
- ingresos actuales;
- ocupación;
- tarifa media;
- ubicación;
- estado;
- competencia;
- demanda;
- comentarios de huéspedes;
- potencial de mejora.
La pregunta correcta no debería ser:
¿Cuánto cuesta reformar mi apartamento?
Sino:
¿Qué inversión puede tener un mayor impacto sobre la rentabilidad de mi vivienda?
En muchos casos puede tener más sentido realizar varias mejoras estratégicas que asumir una reforma integral mucho más costosa.
Mantenimiento y conservación también forman parte de una buena gestión
Actualizar una vivienda no consiste únicamente en mejorar su estética.
Mantener instalaciones, equipamiento y enseres en buenas condiciones también forma parte de una correcta explotación turística.
La Junta de Andalucía incluye expresamente la conservación y mantenimiento de las instalaciones y enseres de la vivienda entre los servicios propios relacionados con la gestión de una vivienda turística.
Puedes consultar la información oficial de la Junta de Andalucía sobre viviendas de uso turístico.
Cómo puede ayudarte una empresa de gestión de alquiler vacacional
Un propietario está acostumbrado a su vivienda y puede no percibir elementos que para un huésped son evidentes.
Una empresa especializada en gestión de alquiler vacacional en Nerja puede analizar la propiedad desde un punto de vista comercial.
En Casasol observamos continuamente:
- qué propiedades despiertan más interés;
- qué características valoran los huéspedes;
- qué viviendas necesitan mayores descuentos;
- qué comentarios aparecen repetidamente;
- qué alojamientos funcionan mejor en determinadas temporadas;
- cómo influye su presentación en la comercialización.
Por eso nuestra recomendación no debería ser nunca reformar por reformar.
Primero hay que analizar.
Después decidir qué cambios pueden aportar valor.
Si quieres conocer más sobre nuestro enfoque, puedes consultar nuestra guía sobre cómo mejorar la rentabilidad de un alquiler vacacional en la Costa del Sol.
Una vivienda no se mantiene competitiva simplemente por no cambiar
El mercado del alquiler vacacional evoluciona.
Cada nueva vivienda reformada que aparece en una zona se convierte en una nueva alternativa para el huésped.
Y las expectativas del viajero también cambian.
Una vivienda que hace diez años parecía moderna puede comenzar poco a poco a resultar anticuada frente a propiedades que se han renovado.
Por eso mantenerla exactamente igual no significa necesariamente mantener su posición en el mercado.
Puede significar perder competitividad año tras año.
El objetivo de una reforma vivienda vacacional es invertir mejor
El objetivo de una well-planned holiday rental renovation no debería ser gastar más, sino invertir mejor.
Una reforma tiene un coste.
Pero también lo tienen:
- las noches vacías;
- los descuentos continuos;
- un precio medio inferior;
- perder reservas frente a otros alojamientos;
- una presentación poco atractiva;
- unas fotografías desactualizadas;
- las reseñas negativas relacionadas con el estado de la propiedad.
La diferencia es que estos costes no llegan juntos en una factura.
Se acumulan poco a poco durante meses y años.
¿Tu vivienda vacacional está perdiendo rentabilidad?
Si tienes una vivienda vacacional en Nerja y quieres saber si su estado está afectando a sus resultados, en Casasol podemos ayudarte a analizar su situación.
Podemos estudiar su posicionamiento frente a propiedades similares, su presentación y los posibles factores que están limitando su comercialización.
Porque antes de realizar una reforma importante, lo primero debería ser saber qué merece realmente la pena cambiar.
Puedes conocer más sobre nuestro servicio de gestión profesional de alquiler vacacional en Casasol o contactar directamente con nuestro equipo para propietarios.
Preguntas frecuentes sobre reforma de vivienda vacacional
¿Merece la pena una reforma vivienda vacacional?
Puede merecer la pena cuando el estado de la vivienda está afectando a las reservas, obligando a reducir precios o haciendo que resulte menos atractiva que propiedades similares.
¿Qué reforma aumenta más la rentabilidad de un apartamento turístico?
Depende de cada propiedad. Cocina, baños, pintura, iluminación, mobiliario y espacios exteriores suelen tener un impacto importante sobre la percepción del huésped.
¿Tengo que hacer una reforma integral para conseguir más reservas?
No. En muchas viviendas son suficientes pequeñas mejoras estratégicas, una actualización del mobiliario o decoración y posteriormente nuevas fotografías profesionales.
¿Una reforma puede permitir subir el precio por noche?
Una vivienda actualizada puede tener mayor capacidad para competir por valor y mantener tarifas superiores, aunque los resultados dependen de la ubicación, la demanda, el equipamiento y la competencia.
¿Qué debería reformar primero en mi vivienda turística?
Lo recomendable es analizar comentarios de huéspedes, fotografías, rendimiento histórico y propiedades similares antes de decidir dónde invertir.
¿Cómo saber si mi apartamento vacacional se ha quedado anticuado?
Compáralo con alojamientos similares de la misma zona. Si cocina, baños, mobiliario, decoración o fotografías parecen claramente más antiguos, puede ser momento de plantear una actualización.
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